КОЛКО ВРЕМЕ ОТНЕМА НАМИРАНЕТО НА КУПУВАЧ ЗА ЖИЛИЩЕ В СТОЛИЦАТА?

Продажбата на жилище в София отнема различни периоди от време и зависи най-вече от крайната цена на конкретния имот, твърди брокер Антон Илиев. Той разкрива, че най-търсени са малките по площ жилища, защото са най-евтини като крайна цена и защото са достъпни за по-голям кръг от купувачи. Възможностите на повечето кандидат-купувачи са за жилища с цени не по-високи от 50 000 евро, като от общия обем купувачи в столицата те заемат около 65%. Следващата най-активна група купувачи са сложили своя максимален праг на нива, не по-високи от 75 000 евро, като тяхната група запълва близо 20% от всички купувачи на жилища в столицата. Една неголяма група от около 10% от всички хора с възможност за покупка на жилище в столицата биха отделили до 100 000 евро, като в много редки случаи биха надскочили този праг. Останалите 5% са тази най-желана група от купувачи, които всички продавачи мечтаят да видят на оглед на своя имот. В София се предлагат хиляди апартаменти на цени над 120 000 евро - мезонети и апартаменти с големи по площ квадратури, които очакват своя купувач от години.

Годишно в столицата се купуват около 20 000 имота, като в това число влизат не само жилищата, а и много магазини, офиси, гаражи, заведения, парцели и т.н., коментира експертът. Най-голям дял от тези покупки заемат малките по площ и цена жилища. Следващият критерии след ценовия праг е изборът на локация. Ценовият праг е преди избора на локация, защото има райони в столицата, в които под определена цена не се предлагат за продажба никакви имоти. Например един от най-търсените райони в столицата, учудващо за всички, е жилищен комплекс Младост, където под 20000 евро не можете да си купите жилище, дори и боксониера, твърди Илиев. В същото време, ако не разполагате с поне 50 000 евро, не можете да очаквате, че ще си купите функционален двустаен апартамент в района на Яворов (Орлов мост). Ако пък вашето семейство е голямо, а бюджета ви не е много висок, можете да разчитате, че ще си купите дори тристаен апартамент 90 кв.м, при това на цена под 40 000 евро, но не в района около Орлов мост, а в най-големия жилищен комплекс на столицата - Люлин.

Нормално е в Люлин е да получите отстъпка при покупка на тристаен апартамент, защото предлагането е огромно, а търсенето съвсем не е, разкрива специалистът. Не очаквайте обаче голяма отстъпка в Младост, ако искате да си купите там същия по площ апартамент, защото предлагането е по-малко, а търсенето е в пъти по-голямо. Размерът на отстъпката зависи от много критерии, но най-вече от това дали цената на имота е съобразена с пазарните условия. Преди 2008 година в района на Младост са се предлагали тристайни панелни апартаменти на цени дори и над 100 000 евро. Сега обаче не е реално някой да очаква цена по-висока от 60 000 евро за такова жилище, без значение вътре какви подобрения са направени, просто, защото е в такъв тип сграда.

За едностайно жилище в София може да се намери купувач, който да сключи предварителен договор дори и за период от 2-3 седмици до месец, ако цената е атрактивна. По-кратък срок от този обаче не е реалистичен освен в случай на голяма отстъпка от страна на продавача на имота, което е в негов ущърб. Реално можете да очаквате да получите капаро за своя едностаен/ боксониера в рамките на максимум до два-три месеца. Ако са изминали три месеца от обявяването за продажба на вашето жилище в агенция за недвижими имоти и не сте достигнали поне веднъж до преговори, значи нещо при вас не е наред. Практиката на брокера показва, че в 90% от случаите причината е в по-високата цена.

Според Илиев изключения винаги има – нефункционални разпределения, особено в новото строителство, много висок етаж – обикновено при ЕПК блоковете от 10-ти до 20+ етажи. Проблеми има също и при реализирането на партерни етажи, както и първи етажи. Сериозен проблем има при продажбата на жилища в блокове тип общежитие, етажи над втори, ако са без асансьор, последни етажи, скосявания, северни изложения, както и ромска махала в непосредствена близост до жилището. Липса на разрешение за ползване, липса на достъп – черен път, стръмни участъци и т.н.

За двустайните жилища в столицата срокът на реализацията е почти същият като този на едностайните ± един месец, обяснява експертът. За тристайните жилища срокът се удължава от 2-3 месеца до повече половин година. За големите по площ жилища, като многостайни апартаменти, мезонети и т.н., срокът се удължава от половин година до + безкрайност и трябва да се използва всяка възможност за преговори с потенциален купувач.

При всички жилища обаче критичният момент е през първия месец от обявяването им за продажба, защото в този първоначален период първите хора, които ще дойдат на оглед са тези, които вече са обиколили всички други аналогични имоти в този район и виждат нещо, което попада в тяхното търсене и бюджет. Според брокера бюджетът е ключовият момент, на който трябва да се обърне най-сериозно внимание. Всеки имот може да намери своя купувач още в самото начало, ако цената се съобрази с пазарните условия и бюджета на купувачите. През този първи месец на оглед ще дойдат всички купувачи, които са обикаляли с техните брокери от месеци и вече са готови за покупка буквално веднага. Ако тази вълна премине и никой не се спре на вашия имот, не чакайте повече от месец преди да намалите цената.

Много важен фактор е изборът на агенция, която да представя жилището на всички потенциални купувачи. Често се повтаря един и същи сценарий при продавачите на имоти, които бързат с продажбата. Имотът се обявява в 4-5 агенции за имоти, а понякога бройката нараства до 15-20, особено ако собственикът на имота е влязъл в ролята на брокер и е обявил продажбата на имота си сам в интернет. В 90% от тези случаи сценарият винаги е един и същ и винаги в ущърб на собственика на имота - цената върви надолу, а предлагането в много агенции кара купувачите да смятат, че собственикът бърза изключително много с продажбата и ако го изчакат още, вероятно цената ще падне още надолу и това наистина се случва. Случвало се е хиляди пъти и вероятно ще се случва още много пъти.

Броят на агенциите, които предлагат един и същ имот за продажба, е пряко свързан с бързото и неконтролируемо падане на цената му, както и с лошото му представяне пред потенциалните купувачи. Всичко това може лесно да се избегне, ако имотът се обяви за продажба само в една агенция, като тя трябва да е задължена да предоставя коректно информация за жилището на всички потенциални купувачи, както и на техните брокери, твърди специалистът. По този начин собственикът ще има обратна връзка за това какъв е интересът към неговия имот и ще може много по-бързо да реагира на случващото се на пазара.