В последните години динамиката на пазара на недвижими имоти стана все по-осезаема, като въпреки наличието на пандемията, причинена от Covid-19, покупката на имот в процес на строителство или така наречената покупка на „зелено“ е сред предпочитаните способи за придобиване на недвижимо имущество. Последните събития, предизвикани от войната в Украйна, обаче накара както строителните предприемачи и инвеститорите, така и купувачите, да бъдат значително по-предпазливи при сключването на сделки с недвижими имоти в процес на строителство. Това от една страна се дължи на непрекъснато увеличаващите се цени на суровините за строителния процес, така и заради невижданата до момента криза с доставките на основните материали като желязо, стомана и други строителни материали.
В настоящия материал ще се фокусираме върху част от рисковете, които следва да бъдат взети предвид при сключване на сделки на „зелено“ и как същите биха могли да бъдат сведени до минимум.
Предимства при покупка на имот на „зелено“ и специфики на отношенията между страните
Покупката на недвижим имот в процес на строителство има редица предимства за купувачите и строителните предприемачи:
- Купувачите заплащат значително по-ниска цена на квадратен метър за придобиване на имота, като много често могат да заложат специфични изисквания към имота, който искат да закупят, неговото разположение, материали, които са вложени в строителството и др.
- Не се налага заплащане продажната цена наведнъж и има възможност за уговорка на разсроченото й заплащане съобразно степента на завършеност на сградата.
- Строителните предприемачи пък получават предварително финансиране на строежа на бъдещата сграда, като по този начин се обезпечава строителния процес без да се налага допълнително кредитиране от банка.
Два са основните способи при закупуване на имот в процес на строителство: чрез прехвърляне на правото на строеж по нотариален ред или чрез сключване на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, като по-долу ще се спрем на спецификите на втория способ, който значително по-често се прилага в практиката между купувачи и предприемачи.
Чрез сключването на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, страните - купувачът и продавачът уговарят правата и задълженията за строителството на имота, начина на заплащане на уговорената цена, срока за изграждане на сградата и обекта, степен на завършеност, условия за сключването на окончателен договор и други специфични параметри по сделката. При сключването на този договор, купувачът не става автоматично собственик на обекта, който подлежи на изграждане, а придобива правото в един бъдещ момент и при спазването на условията предвидени в договора, да стане собственик на изградения обект.
Рискове при закупуване на недвижим имот в процес на строителство:
Именно предвид липсата на изрична законодателна уредба на договора и възможностите за значителни изменения в икономическите и финансови условия, най-вече засягащи строителния бранш, покупката на имот на „зелено“ крие значителни рискове за купувачите, като по-долу маркираме по-често срещаните в практиката:
- Възможно е строителят - продавач да не изгради и завърши сградата в уговорените срокове за въвеждането на същата в експлоатация (до издаване на Акт 16);
- Продавачът може да се откаже от сключването на окончателен договор, което би довело до необходимост купувачът да предяви иск за сключването на окончателен договор;
- В условията на настоящата икономическа криза е възможно строителят - продавач да се позове на форсмажорни обстоятелства, което значително да забави строежа на сградата и да не бъдат спазени предварително уговорените срокове за нейното завършване;
- Възможно е поради увеличението на цените на суровините и строителните материали, продавачът да поиска значително увеличение на цените, които са предварително уговорени с купувача в сключения предварителен договор;
- Съществува риск продавачът да прехвърли обекта, предмет на предварителен договор, на трето лице, преди да бъде сключен окончателен договор с купувача;
- Възможно е продавачът да бъде обявен в несъстоятелност, което да го постави в невъзможност да довърши започнатия строеж, както и в невъзможност да заплати обезщетение и/или предвидените в договора неустойки в полза на купувача;
- Значителни рискове съществуват и в случаите, в които строителят е финансирал строежа на сградата чрез банков кредит и върху имота е учредена ипотека в полза на банка. В този случай, при неизпълнение на задължението за надлежно заплащане на вноските по кредита, е възможно банковата институция да насочи своите претенции към ипотекирания имот, което пряко би засегнало и правата на купувачите върху бъдещите обекти.
- В последно време се наблюдава тенденция при която строителите - продавачи спират строителните дейности или дори развалят договорите с купувачите и са склонни да върнат заплатените до момента суми, ведно с уговорена неустойка от обичайно от около 10 % поради една или някоя от изложените по-горе причини.
Средства за защита правата на купувача при покупка на имот в процес на строителство:
С оглед спецификата на покупка на недвижим имот в процес на строителство и вземайки предвид посочените по- горе рискове, от изключителна важност преди покупка на имот на „зелено“ е да се извършат следните предварителни действия и проверки:
- Внимателно обследване и проучване на фирмата - продавач, с която предстои сключването на договор – история на фирмата, други изпълнени обекти, качество на строежите и изпълнение на сроковете за завършването им, техническа и кадрова обезпеченост за завършване на обекта, наличие на съдебни спорове, запори или възбрани, както и всички други обстоятелства от значение за вземане на информирано решение дали точно на този строител да доверите изграждането на своя бъдещ дом или офис.
- Проучване на имота, върху който предстои да бъде изградена сградата – собственост ли е на продавача или е учредено право на строеж в негова полза; наличие на вещни и/ или облигационни тежести върху имота или други претенции от трети лица по отношение на същия.
- Начин на финансиране на строежа – със собствени средства на продавача или чрез кредитиране. Този въпрос е от ключово значение, с оглед рисковете от евентуални бъдещи претенции от кредитиращи институции.
- Преглед и анализ на наличните административни документи, удостоверяващи правото на строеж на обекта.
- Внимателно обследване на клаузите на предложения проект на предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имот – тук по-особен фокус следва да бъде насочен върху клаузите уреждащи отговорността на строителя при неизпълнение на задълженията по договора, начина на формиране и заплащане на цената, условията за сключване на окончателен договор под формата на нотариален акт и степен на завършеност на сградата, при която следва да бъде прехвърлено правото на собственост. Предвид динамичните условия в момента от особена важност е да се включат гаранции при изменение на цените на суровините, както и да бъде уговорена възможност купувачите да се откажат от сключването на окончателен договор при наличие на определение предпоставки.
При евентуално неизпълнение на всички или част от задълженията на продавача, купувачът може да ангажира неговата отговорност, за да защити своите права и законни интереси, както следва:
- Купувачът може да иска обявяване на сключения предварителен договор за окончателен по реда на чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, в случай че обектът е изграден на етап груб строеж;
- Да бъде поискано разваляне на договор с продавача, както и да се иска заплащане на уговорените в договора обезщетения и неустойки, както и връщане на заплатените до момента суми. Моля обърнете внимание на уговорените хипотези за заплащане на неустойка и дали тя би покрила интересите Ви при разваляне.
- Да се предоговорят условията и сроковете за завършване на сградата , като се включи изрично условие/я за заплащането на обезщетение и/или неустойка за забава съобразно договореностите между страните, както и
- Да се предприемат други действия съобразно спецификите по съответния казус.
Всички способи за защита ще зависят от уговорените права и задължения между страните в сключения предварителен договор за покупка на „зелено“. Именно в тази връзка, в случай че Ви предстои сключване на подобен вид сделка, винаги препоръчваме извършването на предварителна консултация с юрист с опит в сферата на недвижимите имоти и строителния процес.
Материалът е изготвен от Адвокатско дружество „Мургова и партньори“. Дружеството е член на Българска стопанска камара.
Екипът на Адвокатско дружество „Мургова и партньори“ има богат опит при консултирано както на купувачи, така и строителни компании в процеса на покупко-продажба на недвижими имоти в процес на строителство. Предоставят комплексно правно обслужване при структурирането на сделки, с оглед осигуряването на оптимална защита на правата и законните интереси на своите клиенти.
