ТРЯБВА ЛИ ДА СЕ ОБЛЕКЧИ ПРЕХВЪРЛЯНЕТО НА ПРАВОТО НА СОБСТВЕНОСТ ВЪРХУ ЗЕМЯ?

Практиката поставя все по-настойчиво въпросите за това трябва ли собственикът на жилище в сграда да притежава и идеална част от земята под нея, за да е спокоен за собствеността си, или е достатъчно да има само идеална част от правото за строеж[1].

Значителна част от панелните и други жилища, особено в градове и малки населени места с бързо намаляващо население в Северозападния, Югоизточния и много други райони на страната, през последните десетилетия са подложени на ускорено („само“)разрушаване. Усложнените геополитически условия, последните земетресения в Турция, значителния брой сгради с неадекватна поддръжка, както и новите изисквания на ЕС за жилища с „нулеви емисии“, поставят отново на дневен ред един стар проблем, засягащ милиони български граждани. Става дума за риска от бъдещо погиване на жилищни имоти, построени върху държавна или общинска земя при условия на учредено право на строеж[2].

Неговото ефективно и ускорено разрешаване е свързано в значима степен с регламентиране на облекчен ред и условия за прехвърляне при преференциални условия на правото на собственост върху държавни или общински земи на собственици на жилища в сгради, притежаващи идеална част от правото за строеж или на право на идеални част от общ терен, отреден за комплексно жилищно строителство, при заявено желание от тяхна страна.

Във връзка с това, могат да бъдат изброени редица фактори и условия, които аргументират необходимостта от иницииране и ускорено приемане на съответни промени в законодателството, целящи:

• създаване на значително по-добри правни и финансови условия за подобрена поддръжка на сгради в режим на етажна собственост;
• значим интерес на собственици на обекти в сгради с режим на етажна собственост за улеснено ползване на прилежащите терени, за надстрояване, пристрояване и др.;
• нови възможности за осъществяване на проекти за детски площадки, паркинги, за обособяване на окрупнени затворени комплекси в случаите, и в рамките на комплексно жилищно строителство, при които собствениците на жилища биха придобили право на идеални част от общия терен, отреден за такова строителство;
• създаване на благоприятни условия за ускорено саниране на сградния фонд на пазарна основа с увеличен дял на самофинансиране от страна на собствениците на жилища и значително подобряване на контрола върху качеството и други условия на договорите за проектиране и последващо изпълнение;
• значим антиинфлационен ефект – изтегля се еднократно паричен ресурс от населението, чиято най-вероятна дестинация са пазара на потребителски, и в по-малка степен на инвестиционни стоки;
• увеличени данъчни и неданъчни приходи на общините, както от еднократното възмездно (при преференциални условия) прехвърляне на собствеността върху земята, така и от данък сгради;
• принос към общия икономически растеж, инвестициите и заетостта в т. нар. зелена и приобщаваща икономика.

Налице са примери за положителни ефекти от подобни решения в държави от ЦИЕ за улесняване и подобряване на поддръжката на многоапартаментни жилищни сгради в цели квартали от отделни, в повечето случаи общински фирми, поели грижата за зелените площи, настилките, външния вид на сградите, тяхното саниране и др.

Предварителните очаквания ориентират към мащабно по размер положителното въздействие, особено ако се отчете масовото абдикиране на общините от основните им функции за поддръжка на инфраструктурата и притежаваните от тях жилищни имоти, валидно и за по-голяма част от собствениците на имоти в режим на етажна собственост.

Следва да се отбележи, че назад във времето във връзка с бежанските вълни след войните от началото на м. в. и присъединяването на Южна Добруджа, българската държава е осъществявала неколкократно подобно прехвърляне на държавна и общинска собственост върху земеделски земи и земи в регулация. Сходна мярка беше приложена и след февруари 1991 г. чрез скоростна, ограничена във времето приватизация на общински жилища по текущите към онзи момент преференциални (спрямо девалвиралия лев) цени.

Осъществяването на подобна законодателна инициатива следва да бъде предшествано от задълбочен обществен дебат, предварителни проучвания и оценка на въздействие на ползите, разходите и всички по-значими правни, градоустройствени, социални и други свързани ефекти.

***

[1] Виж, напр.: „Право на строеж или право на собственост върху земята“. В. Гигова в. Капитал. Имоти и инвестиции, 05.11.2021 г.; „Проблеми на правоприлагането, касаещи правото на строеж“. Д. Танев и др. За действащите процедури за продажба на земя – частна държавна и общинска собственост, на лица, притежаващи собственост върху законно построена сграда върху нея виж например: ТУК и ТУК.

[2] В края на 2021 г. по данни на НСИ са налични над 2,6 млн жилища в градовете. Основателно може да се допусне, че преобладаващата част от тях са построени в режим на учредено право на строеж.

Автор: Димитър Бранков д.и.