- Купувачите в големите градове са готови да плащат скъпо за жилища, но продавачите изчакват нови висини.
- Ефектът от влизането в еврозоната при цените изглежда изконсумиран авансово. Бъдещето е неясно - зависи от икономиката и множество външни фактори.
- Мерките на БНБ биха ограничили кредитирането максимум с 10%, възможни са проблеми при сделки на зелено.
Брокерите на недвижими имоти обикновено са професионални оптимисти и това не е толкова странно. За да помогнеш на клиента си да вземе голямо решение, самият ти трябва да излъчваш увереност - не непременно, че небето е безоблачно, но поне че не се задава буря. Но сега и те започват да излъчват леки притеснения за пазара.
Числата за 2024 г. не вещаят нищо страшно, напротив - в сектора оценяват годината като поредната добра. През нея отново ръстовете на цените са двуцифрени. Очакванията са сделките да са колкото предишната година (215-216 хил.). Прогнозите са 2025 г. също да е добра при по-умерено поскъпване на имотите. Ако през 2024 г. в отделни тримесечия се наблюдават номинални ръстове на цените от 15-16% и реални от 12-13% на годишна база, предсказанията за догодина са по-скоро за между 5% и 10% в зависимост от инфлацията.
И все пак на годишната конференция на Национално сдружение "Недвижими имоти" (НСНИ) в началото на ноември в Пловдив, наречена "Бъдещето на имотите - очаквайте неочакваното", изкристализираха някои опасения. Например, че пазарът е активен само в най-големите градове, а останалата част от страната затихва, както отбелязва Александър Бочев, председателят на НСНИ, най-голямата организация на брокери в страната. Чуха се тревоги, че високите ценови ръстове не са устойчиви; съмнения дали ще има достатъчно предлагане и най-вече грижи за бъдещето на икономиката, ипотечното кредитиране и ефектите от приемането на еврото. Общите нагласи са, че каквито и промени да настъпят, това става плавно и бавно за полугодия или години. А и че догодина пазарът ще е по-труден и сделките ще изискват повече усилия от страна на посредниците.
Ръстът на цените: надежди за успокояване
"Ако зависи от нас, брокерите - ние не искаме цените да продължават да растат, или поне не с такива темпове. Искаме пазарът да намери равновесния си ръст, като според ЕЦБ за нормални се смятат ръстове до 6% в реално изражение годишно", каза Антон Андонов, изпълнителен директор на "Ера недвижими имоти". При сегашните високи нива достъпността на жилищата рязко се влошава. За последните шест месеца България отива назад в международните класации по този показател. "През отминаващата година заради високите цени намаляха и българите, работещи в чужбина, които инвестират спестяванията си в имоти в България", отбелязва Андонов.
В сектора на имотите отричат да има балон, като отдават ръста на цените на множество обективни фактори и стечения на обстоятелства: голямото търсене, подкрепено от добрата кондиция на икономиката, ръста на заплащането, ниската безработица, рекордно ниските лихви по ипотечни кредити, желанието на хората да подобрят стандарта си с по-големи и по-нови жилища, или да опазят спестяванията си от инфлацията. Накратко - наблюдава се естествен процес на догонване на цените и доходите в Западна Европа.
Цените на имотите се вдигат там, където има хора, коментира по повод регионалните различия на пазара финансовият и политически анализатор Кузман Илиев. Той напомни, че според прогнозите до 25 години 65% от територията на страната ще бъде демографска пустиня в резултат и на грешна икономическа политика. "Това, че София беше вкарана във формулата за определяне на минималната работна заплата, изгони от Мездра голям производител", даде пример той. Останали без работа, хората отиват в големите градове и обезлюдяват цели райони.
А ако има дисбаланс на пазара в големите градове, той се отдава не толкова на прекомерно търсене, а на недостиг на предлагане. Наред с това се покачва и себестойността на новото строителство заради инфлацията и цената на труда и цена под 1100 - 1200 евро на кв.м за ново строителство в страната вече е нереалистична. "Към всички тези фактори може да добавим и инерцията и оптимизма да купуваме имоти, която се надявам да поохладнее, защото ми изглежда малко вече прекалено", добавя Антон Андонов.
Така например краткосрочно неизвестността около бюджета и дали няма да се наложи вдигане на данъци и съответно да се свие разполагаемият доход на домакинствата се превръща в доста съществен източник на притеснения.
Продавачите: заразата на свръхочакванията
Има и анализатори, според които все още има потенциал за ръст на жилищните цени, макар те да се увеличиха трикратно за последните десет години. Сега тази проповеди не работят особено в полза на пазара, за който все пак са важни и оборотите. Оказва се, че докато са мотивирали купувачите, те са подклаждали и свръхочаквания у продавачите на жилища. "Сега като посредници трябва да убеждаваме продавачите, че макар цените да не се очаква да падат, няма как сега да търсим цена, каквато евентуално би била след три години", каза Антон Илиев, съосновател на "Ка 5 имоти". Това е една от очакваните трудности на пазара.
"В големите градове проблемът не е дали ще се намерят купувачи, които да платят сегашните високи цени, а дали ще има продавачи, които да се съгласят да продават на тях", добавя той. Собствениците на жилища ги задържат основно защото не виждат в какво да вложат получените пари от имота, но и защото се страхуват да не се окажат излъгани, ако след приемането на еврото жилищните цени подскочат още.
На този етап новото строителство движи пазара, като според някои изследвания 90% от сделките са за незавършени имоти в този сегмент. Въпреки видимия бум в сектора на имотите упорито говорят, че недостатъчното предлагане е причина за високите цени. В някакъв период под "недостатъчно" се разбираше липсата на жилища с желаното качество или в предпочитаните квартали. Възможно е това да е усещането и тъй като строителните предприемачи продават и директно, и не всички нови жилища минават през брокери. Новите данни на НСИ напомнят основното значение на "недостиг". Те показват по-малко жилища - и започнати, и разрешени за строеж, през третото тримесечие на годишна база. Предвид големите натрупвания от предишни години обаче, е по-вероятно да мине време, преди да се почувства реален недостиг на апартаменти. А и дали ще има такъв зависи и от динамиката в търсенето.
Ипотечните заеми: опит за охлаждане
"Цялата икономическа и политическа конюнктура в България е много неясна. Банките го знаят. Знае го и бизнесът и кредитите за него не са много. В същото време ипотечното кредитиране за граждани расте с 26% годишно заради преливането на хората към големите градове и липсата на алтернативи за вложения. Към имотите целенасочено се насочват финансови ресурси и спестявания, акумулирани в банковата система", коментира Кузман Илиев. Други обясняват, че БНБ вижда в този сектор двигател на потреблението и растежа при вяла индустрия - 22-ри пореден месец има спад на промишления индекс в България.
Ограничителните мерки на БНБ, насочени към гражданите, които са в сила от 1 ноември, се определят като навременни и меки. Преобладаващите очаквания са, че те няма да охладят кредитирането, а ще го намалят максимум с 10%, с което само ще изчистят от него "рисковата пяна" (кредитополучателите с най-рисков профил).
Сметките са правени така: Очаква се по груби оценки мерките на БНБ да засегнат до 30% от кредитополучателите, съдейки по данните за 2023 г. и първото тримесечие на 2024 г. Извън изискването за съотношение обслужване на дълг към доход до 50% са били 23% от кредитополучателите. Други 6% са били с кредити над 30 години - новият таван в срока на заема. И при около 4-5% от кредитите финансирането е било с над 90% от стойността на имота, като не е ясно колко са между 85% и 90%. Новият таван е 85%, което е и най-често срещаният процент в останалата част от Европа, стана ясно на конференцията. Ако се приеме, че половината от сделките в големите градове са с ипотека, това би довело до около 10% отлив.
Смята се, че част от хората, които не отговарят на изискванията на БНБ, няма да излязат от пазара, а ще потърсят начин да ги покрият - като вземат назаем от роднини за допълнително самоучастие, като привлекат съдлъжник или като предложат друг имот като обезпечение. Освен това биха потърсили начин да покажат наяве доходите си - като фирмата им декларира по-голяма печалба или като говорят с работодателя да започне да ги осигурява на по-голяма сума. "По ирония на съдбата новите мерки на БНБ водят до изсветляване на икономиката", коментира Деян Василев, основател и изпълнителен директор на Creditland.
Определено част от кредитополучателите ще изпитат дискомфорт, докато намерят решение. Финансовият експерт Петър Илиев очерта практически проблем пред хората, купуващи на зелено. Да кажем, че са подписали предварителен договор за жилище на ранен етап на строителството и са капарирали между 10% и 30%. Когато след време трябва да се затвори сделката, може да се окаже, че вече не отговарят на новите критерии за банково кредитиране, макар преди месеци или година при предварителна консултация банката да им е казала, че би могла да ги финансира. "Предварителен договор за банков кредит няма, има само за имот", напомни той.
Еврото: по-скоро без ефект върху лихвите и цените
Сред посредниците в търговията с имоти преобладава мнението, че влизането на страната в еврозоната (по-реалистично от началото на 2026 г.) ще донесе повече позитиви. Националната валута ще бъде обезпечена много по-добре, инфлацията ще е постоянно ниска и това ще направи вземането и изплащането на кредити по-предвидимо, твърди Щерьо Ножаров, икономически съветник към БСК.
Банките са подготвени и технически не би трябвало да има драматични сътресения. Законът ясно е казал, че лихвите по текущите кредити ще бъдат запазени, независимо от това как се формират в бъдеще банковите индекси. Това може да се постигне и чрез отрицателните надбавки към фиксирания компонент на лихвата, ако съответният индекс, например Euribor, е твърде висок към датата на приемането на еврото в България. Той обаче е обвързан с основната лихва на ЕЦБ, а политиката на банката е поетапно да я намалява.
По-неясни са нещата за хората, които ще теглят кредити в бъдеще. Ако лихвените нива на ЕЦБ все още са толкова високи, банките биха могли да предпочетат да сложат средствата си там при лихва 3.25, вместо да кредитират купувачи на апартаменти в България. Може и да решат обратното - да кредитират дългосрочно домакинствата, които искат да си купят жилище, вместо да държат парите си в ЕЦБ, при перспектива за понижаване на лихвата, обясни Петър Илиев
В България и сега местните вложители осигуряват достатъчно голям ресурс, за да могат банките да кредитират на ниска цена. Съотношението на заемите към депозитите при физически лица и фирми е 71%. Средната претеглена цена на левовите депозити е 0.12% за последния месец. Така банките могат да кредитират при лихва 2.5%, като въпреки това си осигуряват достатъчно голям лихвен марж. "Цената на кредитите е вързана с тази по депозитите, така че дори лихвите да се повишат, те ще запазят маржа си. При това положение за банките не е изгодно да качват лихви по депозити и да дават по-скъпи кредити, защото хората, които могат да връщат тези кредити, ще станат по-малко. Така че има предпоставка сегашните лихви да се задържат до влизането в еврозоната", казва Антон Андонов.
Очаква се, че влизането в еврозоната ще продължи да подклажда имотния пазар, тъй като ще влее повече ликвидност в банките. Сега те са длъжни да държат в БНБ като минимални задължителни резерви 12% от всеки депозит. Когато страната влезе в еврозоната, този процент ще стане 1. При сегашни депозити от 135 млрд. лева (само на домакинства и фирми) това ще освободи доста голям ресурс за банките. Има различни хипотези как те могат да оперират с него, като всичко зависи от политиката на съответната банка. Но е факт, че и в момента банките успяват да отговорят на търсенето, като кредитират, и то при рекордно ниски лихви, а само заради факта, че те разполагат с повече средства за целта, то едва ли ще нарасне. Като хипотетичен риск се разглежда това, че с влизането в еврозоната за вложителите в България ще е по-лесно да преместят парите си в банка в друга държава от еврозоната заради по-високи лихви. Ефектът би бил покачване на лихвите по депозити и в България, което ще повиши и цената на кредита.
Влизането в еврозоната беше тема през последните пет години и тя "постоянно помпа едни ресурси, които трябва да влязат на имотния пазар. И ние виждаме как сделките се покачват в четирите основни града", каза Добромир Ганев, доскорошният председател на НСНИ. Сега преобладава мнението, че психологическият ефект от нея върху цените на имотите е изконсумиран в аванс. "Хората се притесняваха какво ще се случи, при какъв курс, дали няма много да се повишат цените на имотите и бързаха да вложат. Това задвижи търсенето и повиши цените на имотите. Но приемането ни в еврозоната вече няколко пъти се отлага и вече го мислихме и го преживяхме", добавя Полина Стойкова, изпълнителен директор на Bulgarian Properties.
Говори се за различни хипотетични влияния върху пазара след приемането на еврото. Антон Илиев от "Ка 5 имоти" например допуска най-рано година след това собственици на жилища да се успокоят, че няма риск "да се минат" и масирано да започнат да продават. Ако това се случи, може да доведе до насищане с вторични продавачи, и ако не свали цените, това поне ще ги уравновеси.
Щерьо Ножаров прогнозира възможен приток на купувачи от съседни балкански страни - които нито са в ЕС, нито в еврозоната. Те биха имали интерес да диверсифицират имотните портфейли с инвестиции в еврозоната - които в държава с по-нисък стандарт ще излязат и по-евтино.
Няма ясен отговор как ще се развият нещата. Проучване на Добромир Ганев върху цените на имотите в девет държави, приели еврото между 1999 и 2023 г., не показва еднозначна закономерност. В Словения и Словакия, при които влизането в еврозоната съвпада с финансовата криза 2007-2008, цените на имотите падат. Изводът е, че от решаващо значение са състоянието на икономиката и външните фактори в този момент. А от макроикономическите прогнози вее хлад, какъвто не е имало за последните десет години, отбелязва Ганев.
